区分マンション（マンションの１室）を買う方のご参考になればと思います。
区分にも新築・中古がありますが、どちらも金額が高いので購入時にはしっかり検討されると思いますが、慌てずじっくり考えてみてください。
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自分が住むためにマンションを購入したい方へ
自分が住むということは、支出です。頭金に加えてローンを払いながら住むことになります。
頭金は多めに貯金しておくほど、毎月の支払金額を少なくすることができます。
ローンが多ければ多いほど毎月の支払額も大きくなります。
毎月の支払金額が高くなると本当に賃貸より得なのか？という疑問も出てくるかと思います。
毎月の支払として「管理費・修繕積立金」や毎年の「固定資産税・都市計画税」も加わります。
特に「固定資産税・都市計画税」はマンションの場合は高額です！土地値が平米20万くらいだと、おそらく年間20万前後の支払は必要になるかと思われます。
贅沢品である鉄筋鉄骨マンションは課税額が高くなるようにできています。鉄筋鉄骨マンションは耐用年数が47年と長いこともあり固都税は高くなるんですね。
ですから、買ったからお得かどうかは疑問です。会社から家賃補助が出ているのであれば、そちらの方がお得感もあるかもしれません。
マンションの買い方
最近、わたしの友達でマンションを買ってしまった方がいます。
買ってしまったとは、あまり良いと思えない物件だからです。
マンションを買うなら売ることも考えて買いましょう。
そうなるといろいろ考えられるのではないでしょうか。
- 駅から遠いマンションは５年後に売れるのか？
- 万一、サラリーマンで移動になった場合、賃貸で貸せるのか？
- 資産価値は落ちないか？
など、これらは非常に重要になってきます。
駅から遠いマンションは、売りずらくなりますし、賃貸で貸すのも難しいものとなります。ですからせっかく新築マンションを買うなら駅からできるだけ近い方がいいということになります。マンションは利便性が高いと固都税も高いですが資産価値が落ちずらいんです。
この友達は、「ローンが通らないからということもあり貸してくれる銀行がなかなかみつからなかった。駅から少し離れた物件を売りに出していて銀行ローンも通ったので買った。」と言っていました。
不動産は慌てて買うのは禁物です。今すぐ買わないと、他の人に流れてしまうこともあるとは思いますが金額の高いものですから、あきらめるのも一つの方法です。
価格が高いだけでなく、５年過ぎてから売れるかどうか？をしっかりと考えてみてください。
駅から徒歩１５分もかかるマンションを買ったら資産価値は、そもそも安いと考えられますから売りたいと思ったときには売り出し価格からかなり下がったものになるかもしれません。
このように駅から離れた賃貸で借りたいでしょうか？もし賃貸で貸したいと思ったようなとき、逆に借りる方の立場として考えてみることが大切ではないでしょうか。
不動産を買う金額は大金ですから、しっかりと考えてみてください。
マンションは沢山内見して検討する
新築でも、中古でもよく見て購入検討してみてください。
モデルルームは非常に綺麗にできてますから、こういったものだけでなく中古や新古のマンションも勉強になります。
横浜市で新古マンションが売れ残っていたので見に行ったときのことなのですが、なぜ売れてないのかと思って見に行きました。
原因は現物を見てわかりました。
- 崖に寄り添うように建っている。
- 一階が最上階と最下階。
- 高圧線の電線が目の前。
これらは価格下落の要因になりますから、安い物件はこのような条件があります。
このような物件を売ろうと思うときは、価格も高くは望めないということもありますから買う前には注意したいポイントです。
仕事が忙しいからマンションを買うのに手間をかけたくないのもわかりますが、お金を失いたくないなら、しっかり学ぶ必要があると思います。
不動産屋に遠慮する必要はない
お金がかかるものですから、不動産屋に対しても遠慮は不要です。
なぜ、価格が高いのか、安いのか？
他の物件も見たいのですが紹介してください。
など自由に聞いて相談してください。
不動産屋によっては嫌がるかもしれませんが、そうしたら他の不動産屋に紹介してもらいましょう。
中古の場合は、綺麗ではない物件も多いですから、よく見て相場感をつかむようにしていきましょう。
区分を投資として購入する
区分マンションを投資用として、不動産業者からよく携帯電話に電話がかかってきます。電話セールスなのでしょう。若い方からの電話が多いです。
「新築は買いませんから」と言うこともあるし、「大変ですね。新築はワンルームは必要ありませんから。」など話を聞いてあげることもありますが、これら区分マンションは、賃貸で貸すにしても客付けは簡単ではありません。
立地と部屋の広さ、価格と条件が合えば比較的お客さんが付いてくれますが、これら条件の一つでも違えばお客さんもなかなかついてはくれません。
投資用の区分を考えている方は、ワンルームだと苦戦すると思った方がいいと思います。
少し広めの部屋で30㎡以上あるようであれば、まだ借り手はあると思いますが、ワンルームは履いて捨てる程ありますから価格競争です。
しかも区分は、部屋の改築も特に変わったことができませんから差別化することが、ほぼできません。そのようなことから賃貸できると言っている不動産販売業者の言う利回りまで至らないことがほとんどと思います。
区分を買うときは、購入相場・家賃相場を考えて買いましょう。