戸建ての購入方法

不動産賃貸用として中古戸建てを買いました。

多くの方は、戸建ては自宅用として考えると思いますので、そちらの考えを中心にまとめたいと思います。

戸建てを購入する理由

不動産を自宅用に買う場合、戸建てとマンションとどちらがいいのか比較しました。

新築戸建ては価格が高いのに加えて駅から離れている場合が多いです。

新築で何も付いてないことも多いですから購入後もお金がかかりますから無理のないローンを組みたいところです。

マンションと比べると、修繕・管理費がありません。ところが古くなれば傷む・汚れるわけで自分でメンテナンスしなければ老朽化が進んでしまいます。外壁塗装も定期的にしなければ見た目もみすぼらしくなってきます。

自分でＤＩＹしながら修繕費を安上がりに済ませて住むことができるのがいいところです。

最近の外壁、サイディングは、見た目も良いタイル状のパターンで汚れがつきずらいので10年は心配ないでしょう。

多くの建物を見てきましたが日常からメンテナンスされている建物は極めて少ないように思います。

売りに出されているようなものは大抵、持ち主が自分で綺麗にしているくらいなものはあるけれどフルリフォーム後のピカピカではありません。

もし中古で綺麗にして売っている場合は、それなりに値段が高くなってます。そして価格が高くなりすぎていることが多いように感じます。

固定資産税は木造なら安くなります。鉄筋鉄骨の建物の方がかなり高くなります。

戸建ての多くは駅から遠いことが多いですが駐車場付きの戸建ては魅力を感じます。マンションのように毎月お金が出ていきませんから。

戸建てのデメリット

建物の償却期間が木造であれば22年と短いため建物価値はすぐに下がってしまいます。

駅から遠いこともあり売却が難しく、なかなか買い手が現れないのが戸建ての特徴です。

そのため、よほど人気のエリアである以外は価格は安くなってしまうことが多いと考えられます。

マンションも同じですが建物の設備は10年もすれば古くなって交換時期です。定期的に交換していれば売却しやすいでしょうが多くの場合は、あまり手を入れませんから、古さを隠すのが難しくなります。

鉄筋鉄骨造は、保温性が高いですが多くの戸建ては木造なことに加えて吹き抜けになっていて風通しがよいがため断熱性があまり期待できません。寒いことが多いため各部屋にエアコンなど暖房設備は欲しいところです。

購入時に、少なくても土地は残るとよく聞きましたが中古で売却するときには売りずらく、値下がりすることの方が多い要素が多いです。

二階建ては階段があるため、足のよくないお年寄りには厳しいものになります。お年寄りの場合は、一階しか使わなくなってきます。

また、はじめは広い建物が良いと思って購入することが多いですが子供はすぐに育って出ていきますから、長期的な目線で考える必要があります。これはマンションでも同じことです。

町内会についてはマンションも戸建ても同じです。

ゴミ当番はマンションの場合は業者に委託していることも多く、その分管理費に上乗せされていますが楽でいいです。戸建ての場合は、当番で掃除しなければならないことが多いです。

戸建てのメリット

なんといっても多くの戸建ては駐車場があることでしょう。

マンションの多くは駐車場代を毎月払わなければなりません。この金額はばかになりませんからマンションの場合は車を持つかどうか悩みどころです。

戸建ては、庭があることも多いので家庭菜園をしたい方も、庭付きを選ぶ方がいます。草木は、手を入れなければならないので手間がかかるとも言えますから、木を植える場合はよく考えてからにしましょう。

建物が広い割に価格が安くおさえられているものが多いようです。子供が欲しい方は部屋数も多いものが便利でしょう。

マンションではお隣同士の井戸端会議はなかなかありません。戸建てのいいところはご近所づきあいがあることでしょう。人にもよるとは思いますが、家の前で掃き掃除していれば、お隣さんが挨拶くらいはしてくれます。わずらわしいという方もいるかもしれませんのでデメリットでもあるかもしれませんね。

中古戸建を買うときの注意点

中古戸建は、すでに劣化しています。

あらゆる設備がメンテナンス、交換されていないのであれば、古くなって傷んでいると考えるのが普通です。

傷みが出ているかどうか確認するポイントは、水回りがメンテナンスされているかどうか重要です。キッチン・浴室・トイレ・洗面をしっかり確認します。

これらを交換するには非常に費用がかかりますから、購入するときにしっかり見ておきたい部分です。でも、実際には古くなっている部分は見えずらいことも多いので購入後に破損していることに気が付くことも多いです。

ただし破損部分は、DIYで修復することのできることも多いですから、どこまで自分でできるかがコスト的に勝負（コストを抑える）になることもあります。

トイレの場合は、水がちょろちょろと出ていてなかなか止まらないこともあります。ボルトが腐っていることもあります。パッキンのゴムが傷んで触ると手に黒く付くこともあります。これらは部品交換で済むこともありますが簡単にはいかないこともあります。

インターネットでこれらの修繕方法を検索すれば大抵のものはわかるのですが、かなりの手間暇がかかります。

中古物件で完全に良いものは無理と考えた方がよいです。

特に築年数が30年を超えると、全ての傷み方がさらに増えます。

そのため、修繕費で100万以上かかることも多いので、購入費用+修繕費用を考えなければなりません。不動産屋は、修繕のプロではないため、不動産屋さんに聞いたところで高値の修繕金額で答えることがほとんどです。