千葉の京成線沿線沿いにある戸建の客付けをお願いするにあたり不動産業者さんに複数相談に行ったときのことです。
はじめに、戸建近くの駅から最も近い不動産業者さんに飛び込みました。個人でやっている不動産業者さんのようで１人でした。
このあたりの戸建を賃貸で出すといくらくらいで貸せますでしょうか？と条件を書いた間取りの資料を見せて相談を持ち掛けました。
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今回はじめの不動産業者さんに客付けと管理の相談
「その金額じゃぁ貸すのは難しいと思うね。」「洗面は古いし風呂も古いから難しいかな。」「今、戸建物件が結構出ていて６万円程度でも借りてのない物件もありますからね。」「徒歩１８分ですよね。だとバスになるから遠いですよね。」「この物件はもっと駅から近くても６万円代です。」「駐車場も縦列駐車ですか。このへんは駐車場二台が普通なんですよ。」などいろいろと言われたこともあり心を痛めて悩みました。
さらに相談したこととして「外壁塗装も傷んでいるので見積中で約100万かかりそうなので悩んでいるところです」と言うと、少し無返答な時間を置いてから「高すぎないですか？」「わたしが依頼した物件だともっとぜんぜん安かったですけど」とのことで、いくらくらいなんでしょうか？と言っても具体的な金額は言ってもらえませんでしたが半分くらいだというニュアンスです。 「うちの息子も外壁コーキングの仕事をしているからもっと安くできるはずですよ。」とのことでした。
そのような話をしていると「見積出しましょうかって言ってるんですよ。」「うちの息子も外壁コーキングの仕事をしているので、もしよければ見積出させますけどどうしますか？」 とのことで、「無料でしたらお願いします」と言うと早速息子さんに電話しました。この時期はどこも忙しいらしく、作業中だったのでしょうか。「とりあえず見積の件を話しだところで後で連絡ちょうだい」とのことで電話を切りました。
お礼を言ってお店を出たのですが一時間以上こんな感じだったので疲れました。
客付け と管理の業者選定も簡単にはいかない
パートナーとしての不動産業者様なので、やる気のある不動産業者さんを探さなければならないのですが、はじめに飛び込んだ不動産業者さんの物言いと家賃相場がほんとうだとすると利回りが出ないため修繕で費用をかけるのは難しいだろうなど消極的になってしまいました。
飛び込んだ不動産屋さんは、今回まだはじめの不動産業者さんで、とりあえずは複数の不動産屋さんに飛び込まなければならないと思いました。やはり客付けも簡単にはいかないものです。
大きな駅にある不動産業者へヒアリング
船橋駅はビックターミナルなので、ここだったら賃貸の物件立ち合いもしてもらえるかと思い不動産屋を回ることにしました。
ところが「市が違うから無理」「遠いから無理」と数社に言われました。駅から近くないと案内ができないため大手不動産屋はビックターミナルだと周囲しか請け負わないとのことで他の支店を紹介していただきそちらに向かうことにしました。
比較的近くの駅で２社に回りました。
エイブルさんへの客付けと管理の相談
エイブルさんにお客様を付けて欲しいと相談しました。
まずは戸建の住所から客付けをお願いすることができるかどうか聞いてみました。大丈夫ですよ。と言われて一安心。
いろいろとヒアリングしていみてから、お願いできるのであれば費用を教えて欲しいと聞いてみました。
まずはじめにお客様がついたとして、大家から広告費1.5か月を頂き、借主から0.5か月の仲介手数料を頂くというのがエイブルさんの方法です。
確かに借りやすくするために仲介手数料を下げるというのは大事ですが、その分を大家に負担させてでも自分たちはフルに一件の契約で家賃の二か月欲しいようです。聞くのを忘れていましたが客付け募集依頼は、専属専任での契約が主なのかもしれません。
管理は戸建も請け負うとのことでした。確か５％程度だったと思います。ペット可の場合について聞いてみましたが、はっきりとは答えませんでしたが敷金を追加で一か月頂くというのが普通のようです。
アパマンショップさんへの客付けと管理の相談
アパマンさんでもヒアリングシートをもとに質問していきました。
花粉症の方でかなりつらそうです。一生懸命、わたしの言う話を聞いて頂きました。「いろいろとよく調べていらっしゃいますね。」と言って頂きました。わたしは、まだまだ満足できる質問ではなかったのですが。
簡単に思い出す程度にまとめると下のようになりました。感じもよかったので依頼したいと思っていました。
- 一般での募集も可（専任もあり）
- 自主管理可
- 管理委託可（7％と高目）
- 鍵交換だけもやります
- 退去時の精算だけも請け負います
- ペットは別途契約書で契約します
- 保険による24時間緊急対応可
以前、北海道で消火器問題になったのはアパマンさんでしたが大手不動産業者は何かで儲けるためにいろいろと工夫をするようです。必ずしも借りる人にやさしくもなく、大家にとってやさしくもありません。それが大手不動産業者ですから知識武装が必要です。
小さな不動産投資会社へ客付けと管理の相談
これらの情報をもとに小さな不動産会社へ相談してきました。
以前から気になっていた業者様です。
友達も管理委託していたところなので、安く請け負ってもくれるかなと相談しました。通常は5％のようでしたが友達がここで3％で管理してもらえていると話すと「え誰の事？」ということで「管理３％でいいよ！」となりました。
わたしとしては余計なことを言わない方がよいと思っていたのですが「はじめに言ってくれればいいのに」と、ちょっと分が悪い感じになってしまいました。
この方はバリにも不動産を所有していて詳しいようだったのでお話しを伺ってきました。
不動産の管理は、客付け、緊急対応、退去後の手続き、客付けは専任での請負でお願いすることにしました。
今後、この方はいろいろと情報を与えてくれる人となるだとうと思ったので情報にお金を出してもいいと思いました。また、他の不動産屋さんについての考え方も聞いてみました。
- 大手の不動産業者は遠いところは請け負わない。
- 敷金礼金を取るというのは古い考え方で法律的にも扱いが決まっていて特に敷金については自由にならずわかりずらい。
- 大手不動産屋さんは賃貸のときの敷金礼金が高い。
- 国外の不動産にも精通している。
管理は自主管理でやろうと思っていましたが、やる気のある方とご縁を作れるならいいですね。ほかの不動産屋さんだと担当者はいません、辞めました、転職したんですなどということもよくあることですから。