鎌ヶ谷市の戸建資料を請求。これら戸建てには少し気に入らない部分もあったのですが土地勘をつけるためにも物件を見ておかないといけない、行動しないといけないなどいろいろと考えた結果、見に行くことにしました。
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物件を見るにはスマホ・グーグルマップが必須
最近はスマホのグーグルマップに登録しておき物件を見に行きます。
スマホはUQモバイルの3GB、1年契約と縛りが短いものがありました。
スマホも進化してるのですが、パケット量と電池の減りが気になります。
グーグルマップは自分の位置情報がわかりますから手放せません。
UQモバイルの契約したサービスは、最大3GB使い切ると速度が200kbpsまで落ちるので以降は高速で使えなくなります。（別途通信量の購入が必要）
いつも速度を200kbpsの低速モードにしておくので3GB分は減りません。
ケチな設定にしていたところグーグルマップの位置情報が誤動作して位置を違う場所を指していたようで、何度か引き返したりしました。
高速モードに変更して、ようやくたどり着きました。
20分は早めに到着予定だったところ待ち合わせ時間丁度となってしまいました。
スマホのアプリと通信速度は使い方次第ですね。
千葉の発展と交通と古家
到着までに戸建てを見ながら行きました。
「ここは夜に道路が暗いだろう」「ここは空き家だな」と写真を少し撮りながら、のこのこ歩いて物件まで歩きます。
千葉県は、どこを歩いていても空き家が多く見られます。
これらの戸建て空き家がいつか売りに出されるのかわかりません。
今後はこれら沢山ある古家が売りに出されると、価格下落が起きる可能性もありますね。
最近、戸建古家の投資を考える方も多くなりましたが、戸建古家の投資をする方は、今はいいかもしれませんが明日どうなるかわからない状況もありますから注意が必要です。
まず不動産屋さんと相談して東武アーバンパークラインの塚田駅を見てきました。
ここは新船橋駅の隣の駅です。
新船橋駅にはイオン、大規模マンションができていて大きく発展している都市になりました。
船橋駅は千葉として大きな都市なので、この船橋駅に駅２つの塚田駅はアクセスが非常にいいところです。
ところが行ってみるとやはり駅周辺にはお店も少なく、今後発展するとも思えない感じに見えました。興味のある場所でしたので少し歩いてきました。
不動産は歩いて土地勘をつけるしかありません。
あらかじめ調べておいたことではありますが、東武アーバンパークラインの駅周辺も例外なく家賃相場が安いので千葉の団地群が家賃を引き下げているのだろうと思いました。
松戸、新松戸など東京までのアクセスが非常によいところでも家賃が安いです。
まぁ、不動産屋さんは概して「家賃を低く設定して言う傾向にある」ということがよくわかりました。
塚田駅の周辺環境を観察する
塚田駅は、グーグルマップで見るとお店がほとんどありませんでした。
飲食店は中華屋さんと他にあったかな？という程度です。
外食店が多いということは人口が多いということで、人口が多くないと飲食店は人が入らずやっていけません。そのためドトール、サイゼリヤ、マクドナルドなどは人口の多いところにはありますよね。呑み屋さんも同じで人口の多いところにはありますが、人口の少ないところにはありません。
駅の出入り口は東口と西口の両側がありましたので両側ともお店の状態やアパートなどを見てみました。塚田駅は西口側に少しお店があるくらいで東側には不動産屋さんが二件あるくらいです。
塚田駅周辺で少し歩いた後にセブンイレブンでお茶とおにぎりを買って物件に向かいました。
広告には物件まで徒歩１８分とあったのでその通りかなと思っていました。
グーグルマップで徒歩のナビをしてもらいながら歩くと、大通りではなく車の通れない程の道を選んで物件まで行くこととなりました。
確かに最短なのでしょうが「夜は暗いだろう」と思われるところが多かったので、「この方法は良い方法ではなかった」と思いました。
「女性が夜でも安心して歩いて駅の往復ができる道路がどこなのか」を把握して大通りから歩いて調べた方がよかったです。
それにしても物件までは畑はあるし、自然環境はよいのかもしれないですが夜は暗いのは間違いなさそうです。
このようなところに住みたいという人がいるとしたら、この近所に住んでいる人達くらいなのではないか？と思いました。
いくら船橋駅と新船橋駅が栄えているとしても、あまりに便利差が大きいと感じます。
馬込沢駅、鎌ヶ谷駅、新鎌ヶ谷駅には大きなスーパーがあるのにこの駅だけは特に無いので日常の買い物は隣駅で済ませるしかなさそうです。
大きなマンションができると少しは変わると思うのですが。
戸建物件・古家は売却出来るのか？
今回の物件を見るのは、そろそろ戸建で安いものがあれば仕入れたいと思っているからです。
サラリーマンなので長期連休の前に何か良さそうなものがあればな・・・と考えていました。
長期連休になると物件の動きも鈍くなるし、不動産屋さんもお休みするところが出てきますから。
そんなことを考えていますが焦って買うのは禁物です！
買う前にどんな物件ならいいのか考えておかなければいけません。
売却したらちゃんと高く買ってもらえるのか不安ですよね？
利回りが１０％程度あったとしても売るときに値下がりしてしまっていればその１０％くらいすぐに消えて無くなってしまいます。
せっかく苦労して買って賃貸で貸したと思っていたら、実はマイナスだったということにならないように注意したいところです。
最近、戸建投資をしたい方が増えています。そのため戸建てが投資で欲しい欲しい病になって買っている方も増えていると思われます。
でも、「買えば儲かる」ということではなく売却したときに始めてどれだけの儲けが出たのかが決まります。慌てて買うと収益が出ないということもありますから慎重になった方がいいですね。不動産で儲けられる利回りというのは大したことありません。むしろ売却による収益を狙う方が儲けが出ることが多いと思います。
戸建投資でローンを組んで中古の戸建を買っている方は、売るということをしっかり考えて買わなければいけないと思います。ローンで買っている方は途中解約になるかもしれません。その場合は銀行との取引でペナルティーを頂くことになるかもしれません。
「今まで買った戸建やアパートを高く売却できた」という方もいらっしゃるかもしれません。だからといって、これから５年先に高く売れるかどうか、よく考えた方がよいと思っています。
その理由としては、「まだまだ潜在している古家、空き家が沢山ある」からです。これらの不動産が売りに出てくると不動産価格が下落する可能性も無いとは言い切れません。しかも潜在する古家で広い戸建てが沢山ありました。
不動産を売却時に「買いやすい状態にして売りに出す」ということも大切ですが「綺麗にリフォームして売りに出せば売れるのか？」「お客さんをつけてあげれば売れるのでしょうか？」
残念なことに、今回は「お金をかけて綺麗にリフォームして売り出しているにもかかわらず売れていない」という物件を見たように感じています。
よろしければ、ご参考頂ければと思います。
塚田駅徒歩１８分の古家物件視察！
朝９時に現地で不動産営業の方と待ち合わせました。
グーグルマップの表示に惑わされながらも、なんとか現地に待ち合わせ時間で到着しました。すでに不動産屋さんの赤い色の車が到着していて、不動産屋さんが中に入るところでした。
この物件は築年月 S53 の古家です。
良い部分は、外壁がそれほど傷んでない、建物の傾きが感じられないことでした。
水平器で数か所測ってみたところ地盤はしっかりしてそうです。
また、お年寄りがお住まいだったため入口から玄関まではスロープが作られていました。
おそらく車椅子だったのでしょう。
この物件の前が畑でしたが浄化槽ではなく本下水でした。この点はいいなと思っていました。
欠点としては、やはりいろいろと問題もありました。
・車庫なし、車庫の造成困難
・基礎のクラック大き目一か所
・雨漏りあり
・部屋のレイアウトが使いづらい
・駅から最短距離で歩くには暗い道がある
・駅から歩くのに大通りを使うと徒歩１８分では難しい
・前面通りの対面道路沿いに高い木がありその先が空地のため夜は暗い
・雑草、木などの撤去が必要
・敷地内一杯の建物
などでした。
古いことに加えて、お客様に借りて頂くには、修繕にお金がまだまだかかると判断しました千葉は車保有が前提となることが多いですから、賃貸で貸すには難しそうです。
。
残念ながら買えないと判断しました。
新鎌ヶ谷駅・初富駅の古家物件視察
鎌ケ谷市徒歩２６分、初富駅徒歩２２分の物件を見てきました。
駅から遠いことに加えて車庫もありません。
築年月 H6年と比較的新しかったのでちょっと期待していました。
とはいえ既に築年数は24年と木造の耐用年数は過ぎています。
土地面積が小さいこともあり部屋の間取りがイマイチでした。
一階の一部屋が畳部屋です。個人的に畳は好きなのですが、フローリングの方が人気がありますから、ここがフローリングだったらなーと思いました。
キッチンは新品交換、床材も張り替え、照明器具の取り付けなど、かなりお金をかけてリフォームされていました。基礎の割れなど無く、非常にいい感じでした。
隣は食品工場のようですが、特に問題も感じられません。
この物件は少し前から売りに出していたようですが、なかなか売れなかったそうです。
途中で値下げもされてなかったそうで価格変更もしていなかったそうです。
リフォームをしっかりされていることから売主さんは「売値の価格は欲しかったのかな」と思いました。
これらのことから、「しっかりリフォームしたところで人気のある間取り、広さ、アクセス、駐車場などが無いと売るのは難しいこともある」ということです。
古家が儲かるから欲しいといって、投資用ですから高く買ってしまえば買った後に売り抜けるのが難しいということになってしまいます。儲かるどころか損することもあるということです。
購入するときは賃貸で貸せるのか、売りたいときに売れるか、しっかりと考えて買値を決めないといけません。
不動産屋さんからどうですか？という問いに「公示価格であれば購入しますが買い付けを入れた方がよいでしょうか？」と伝えました。買えてしまったらそれはそれで大変そうですけど。
良い点は、リフォーム不要な非常に綺麗だということ。すぐに賃貸として募集できます。
良くないと思う点は、駅から遠いのに「駐車場が無い」「周囲にも駐車場が無い」ことでした。
千葉の場合は、賃貸でお客様に貸すには、「駐車場も抱き合わせで賃貸するしかない」と思われます。また浄化槽なのが今時ちょっと？とも思います。
今現在の鎌ヶ谷市の戸建賃貸物件は少し多く出ていて競合が多いように感じます。
少し差別化することにより賃貸で少し高めを狙うこともできるのではいかと思いますが、駐車場は欲しいところです。
今回の問題点は下のようになりますが、努力により貸すことはできないことはないかと思いました。
この物件は下のように感じました。
・車庫なしで造成もできそうにありませんが自転車を入れるくらいはできそう
・基礎のクラックは無しと思われしっかりした建物
・雨漏りなど目立った問題なし
・部屋のレイアウトは土地が小さいため無理がある
・駅から徒歩では遠い
・前面道路は本下水が無し
・雑草なしなので手間がかからない
・お隣との境界は見当たらないが分かれている感じ
・外壁塗装、掃除など不要
・テレビアンテナ線は全室完備
・建物状態はいいのですが駅から遠く駐車所もないため売却は難しい
馬込沢駅の古家物件視察
徒歩21分、昭和41年とすでに築年数が50年を超えています。
駅から遠く古い建物ですが、床と内装をやり直していました。
全部和室ですが畳の表替をしてあり綺麗な状態でした。外壁、屋根などは再塗装した経緯が無さそうで見た目がよくありません。
この戸建てを買った方は、内装にお金をかけたのですが住む前に他に行ってしまわれたようです。中古の電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機も綺麗なものが置かれていました。
この戸建ての購入者様と不動産屋さんが一緒に家電を中古で買いにお付き合いしたそうです。そんなことから、いい不動産屋さんだなと思いました。
建物は古いことから安いのですが購入する方はいないものなんですね。
こちらも境界非明示の案件です。古家で境界が明確になっていることって、あまりないようです。
感想をまとめると下のようになります。
・車庫なし、駐車場の造成不可で自転車を入れるのも大変そう
・基礎のクラック確認できない状態
・雨漏りなど外傷なし
・部屋のレイアウトは良いが全て和室
・駅から徒歩では遠い
・道路は狭いですが、車一台は通れます
・雑草は少しメンテ必要
・お隣と極めて隣接している
・小さい屋根、ベランダの床板など塗装や修理が必要
・テレビアンテナを普通のものに交換必要
・建物自体が古いため５年持つかなという感じ
素敵な不動産屋さんでした
女性の不動産営業マンでした。
戸建の雨戸をしっかり開けて頂き見るのもスムースで、おかげで３件あっさりと見ることができました。
若い方で元気なのはわかりますが、しっかりした営業マンはありがたいことです。
いろいろと賃貸についての話しも伺えました。
家賃相場はいくらくらい。
戸建は、ペットを飼うには最適。アパートなどだとペット不可なことが多く、戸建てでは、それらの縛りがないということ。
ネコは最近人気があり、ネコ可とすると募集しやすい。また、ペット複数可とすればなおさらいいということ。
確かに、アパートやマンションだと動物を飼うとご近所さんからのクレームをもらうことも多いかもしれません。
不動産やさんから直近のアドバイスというのは、非常にありがたい情報です。
この度もありがとうございました！