戸建購入後に賃貸でお客様をつけて頂くために不動産業者さんに募集をおねがいしました。
どうやったらはやく貸せるだろう？安く貸すにはどうしたらよいか？高く貸すにはどうしたらよいか？利用する方が満足するにはどうしたらよいか？などいろいろと考えました。
最近はペットと暮らす人が非常に多いこともあり、ペット可にするにはどうしたらよいか？ということを考えてみることにしました。
コンテンツ
ペットにはどんな問題があるのか？
不動産屋さんのペット関連記事内容を見ましたが、しつけはしっかりすること、一緒に暮らすこともできます程度の内容です。
そこで実際にアパートでペット相談可物件がどれだけあるのか調べてみました。ホームズのサイトで検索してみるとペット相談可となっている物件は10％も無いようです。しかも気に入った立地、築年数、設備、広さなど希望に合った条件があるとは限りません。このようなことからアパートでは、なかなかペットが飼えないのが現実のようだということがわかりました。
不動産屋さんにペット可とする条件についてヒアリングしたところ、ペットを飼う場合は敷金を追加で一か月頂くのが慣習のようです。通常、敷金を二か月預いてる場合は三か月とするようです。
借りる方としては前家賃一か月、敷金三か月、仲介手数料を不動産屋さんに一か月で入居時に四か月分も払わなければならない。しかも滞納保証会社で数万円と、管理費のようなものも払う場合はさらに追加されます。これって厳しいことですよね！
賃貸で借りるのは初期費用が高額になる問題はできるだけ避けたいと考えました。
ペットを飼うことによる問題は、建物についてしまう臭いと破損です。これさえなければ、大家としても貸すのは躊躇しないのですが、これらの問題は飼う人のしつけに対する問題が大きいところです。
入居者のしつけがしっかりしているとは限らないため、賃貸物件ではペット可とする大家の方が少ないのだと考えられます。
ペットとは犬や猫が可となるのが通例です。それ以外のペットで起きる問題は想像できないからです。犬でも大型犬となると近所の方が怖がるなどの理由から小型犬のみ可が普通なようです。
では犬、猫での問題やトラブルはどのようなものがあるのでしょうか？
それを調べてみたところ臭いと傷の問題が多いようです。
臭いが付いたらとれないので次のお客様に貸すのが難しくなった、建物に傷をつけたら費用が膨大だったといったことです。臭いはオシッコの問題、傷は飼うペットのしつけや性格もあると考えられます。
このようなことから大家にしても不動産管理会社にしてもペット可とするのをためらうところが多いということになります。ペットを飼う方はしっかりとしつけをしていただきたいところですが飼う方によりますから難しいところです。
どうしたらペット可にできるか？
敷金の問題もありますが入居時の費用をできるだけ抑えることが良いのは間違いありません。
お客様を見つけてくれる不動産屋さんの方法にもあると思っています。そのため数件、不動産屋さんにヒアリングしてみました。
その結果、問題点としてあげられるのが「初期費用が非常に高くなってしまう」ことと「修繕費が必要となること」がありました。これは難しい問題で回避が困難と思っていました。
不動産屋さんのアイデアで今回募集するお客様が支払う条件は、
- 仲介手数料 なし
- 清掃費 前払い定額
- 敷金一か月（ペット飼育の場合）
- 礼金なし
- 保証会社費用 [必須]
- 火災保険（家財） [必須]
- はじめの継続を更新しない場合は一か月家賃額を不動産屋に支払う [契約条項]
といった条件になりました。ほかの不動産屋さんで一般で募集すると仲介手数料一か月、敷金三か月、清掃費は不動産業者によるということになりますから初期費用が大幅に抑えられたようになりました。
仲介手数料なし、清掃費を前払い定額、敷金一か月（ペット可の場合）、保証会社費用、火災保険（家財）、更新しない場合は仲介手数料として追加一か月支払うことといった条件になりました。
ほかの不動産屋さんで一般募集すると仲介手数料一か月、敷金三か月、清掃費は不動産業者によるということになりますから初期費用が大幅に抑えられたようになりました。
大抵の不動産業者はお客様と大家からの二か月分をもらうのですが、今回の契約では大家との契約を専属専任とすることにより大家からのみ広告費として一か月お金を取るという仕組みです。そのため入居者が支払う金額が低くできました。
最近はインターネットで賃貸物件検索する方がほとんどのため、賃貸で借りるための仕組が変化してきています。今後も便利なシステムができれば、「仲介手数料なし」といったところも増える可能性が出てきたということだと思います。ただ、こうなると不動産業者さんはどこで儲けを出すか思案のしどころです。
さて、入居者さんが注意した方がよい点として、消火器スプレーを入居時に購入してもらうオプションつまり任意のものがあります。このような契約前に不要と判断したものは、しっかり相談してみてください。消火器はご自身で後から購入してもよいと思えるものです。
さて、入居者さんが注意した方がよい点として、消火器スプレーを入居時に購入してもらうオプションつまり任意のものがあります。このような契約前に不要と判断したものは、しっかり相談してみてください。消火器はご自身で後から購入してもよいと思えるものです。
入居者はポメラニアンとともに
わたしがいろいろと悩んで不動産屋さんに相談させてもらった結果、
現在はポメラニアンに住んで頂けました♪
ご家族と一緒に幸せになって頂ければありがたいです。
この戸建は南側に庭があるのですがさほど日当たりはよくありません。犬が入居するということがわかっていればドックランのようにしてもよかったかもしれませんが、花壇や畑としての利用も考えられたので、雑草を綺麗に抜き取り用途を問わず利用しやすいようにしておきました。
ドックランとするのであれば人工芝を敷き詰めれば見栄えもよくなりますし雑草も生えてきません。費用と工事費はそれなりにかかると思いますので、次回は考えてみたいところです。
最近はペットとして猫の需要も多いようなので、今後は猫も快適に住める戸建賃貸も考えてみたいと思います。
不動産業者が入居者にしてくれること
不動産業者さんがお金を払う先としてレインズがあげられます。不動産売買から賃貸までの情報を不動産業者同士のみのクローズの範囲で公開しています。こちらを利用するには不動産協会に入会しないと利用できませんから便利ではありますが不動産屋の大きな支出の一つとなっています。
そのほかにも一般公開されているスーモ、Homes、ヤフー不動産、athome などの不動産広告掲載ポータルサイトを利用するのであれば別途支払いが発生します。このようなポータルサイトに不動産会社が提携していれば利用できますが、費用負担になるものの一つですから小さい会社では契約していないこともあります。
このように不動産業者は大家と入居者を結びつけるためにお金をかけ続けているということをご理解頂ければと思います。
入居者に対して不動産業者さんはいったいなにをしてくれるのでしょうか？
- 入居前の部屋、設備確認、撮影、現地に募集広告（旗、看板など）
- 建物と部屋の状態・状況を入居希望者に説明
- 利用規約や設備、費用について入居希望者に説明
- 重要事項説明書と契約、保証、保険、退去について入居者様に説明
- 入居者様からの料金支払い受付と管理、大家との相談と支払い
- 退去時の精算（管理委託されている場合）
これらの説明を不動産屋が怠ると入居者が大家に直接不満を言ってくることもあります。そのようなことからペットや楽器などで近隣へのご迷惑となる可能性のあること、やってはいけないと規定していそうなものがある場合には、借りる方はしっかりと書類に目を通しておいて欲しいところです。
契約はおもいのほか確認項目が多く入居者が契約書内容をしっかり確認しないまま契約締結する方が多いようです。不動産屋がせかして「今月中、すぐに入居して欲しい」と言われても現物確認と契約書の内容をしっかり読んでから決めて欲しいと思います。契約締結後にご要望やご相談をしたところで契約書の通りですと言われてしまいますからご注意ください。