不動産の確定申告で建物を減価償却する

中古戸建を買って賃貸物件として貸し出しました。

確定申告は、しっかりやらなければなりません。

その時に調べたことを紹介させていただきます。

土地と建物の減価償却費を計算する

古屋戸建て賃貸の減価償却費用を計算しました。

いやー難しいですね。

アパートなどの一棟もの物件は、投資物件のため購入時に土地価格と建物価格が分かれての購入となります。
減価償却費を大きくしたい方は建物価格を多めに見積もってもらうようにしているようです。
これが必ずしも節税になるとは限りません。

戸建ての売買では、建物と土地に価格を分けて買うということはまずありません。
それでも建物部分が減価償却の対象となりますので、確定申告するときに悩みました。

土地と建物を分けるために一般的に使われる方法は、固都税の土地割合と建物割合を基準とします。
その計算式は下のようになります。

　土地価格 ＝ 売買金額 x 土地価格 / （土地価格 + 建物価格）
　建物価格 ＝ 売買金額 x 建物価格 / （土地価格 + 建物価格）

建物部分を減価償却します。
土地は資産として貸借対照表に入れてもいいでしょうが、原価償却費用や経費には算入できません。

下のように割合を出してからでも同じことです。

　建物 ＝ 売買金額 / 建物価格 ＝ 建物割合
　売買金額 x 建物割合 ＝ 建物価格

戸建て古屋の比率は 「土地：8 ＝ 建物：2」程度となりました。
償却期間が過ぎても税金がかかっているというのも変な話しですよね！

購入時の減価償却と経費は下のようになります。

減価償却費

• 仲介手数料（建物部分）
• 固定資産・都市計画税 精算書
• 印紙代
• 20万以上のまとまった金額の修繕費、設備

経費に算入するもの

• 所有権移転登記（登録免許税）
• 不動産取得税（購入後数ヶ月先に案内や振込書類が届きます）

修繕費は高かったので全て経費にできなくもなかったのですが、赤字となってしまいますから先延ばしにしました。

減価償却費用 x 0.9 が償却金額ですから100％償却できません。

経費にするほうが、大きく節税はできるかもしれませんが赤字では銀行融資も受けられなくなります。

減価償却で節税

減価償却費用が大きいので節税になったか？

古屋は木造の築22年で減価償却期間を超えてますから償却期間は4年となります。

購入費の建物と修繕費を減価償却にしましたが、あまり青色申告特別控除を使うことがなくなってしまいました。

木造は、減価償却となる部分が多いので控除の恩栄を受けることも無くなるんですね。
経費となる部分が多いと赤字になってしまうし、バランスが難しいと思います。

減価償却は節税対策にはなるものの多すぎても仕方のないものです。
大きく儲かり、経費が少ない状態にはありがいことですが、儲けがほどほどで経費もほどほどだと経費分と青色申告特別控除で十分足りてしまいます。

赤字にはしたくないですから、儲けが大きくなる工夫が必要にもなります。

個人と法人の税金の違い

5棟10室ある方などは、早めに法人化しておくと、いろいろな面で節税できる内容が増えます。
法人税などがかかってきますから、それらを差し引いても節税効果があるかということになります。

不動産の購入も個人ではなく法人保有としておくと節税効果が上がります。
減価償却の償却方法や、短期保有・長期保有で課税されないことなど色々とメリットがあります。

古屋戸建の減価償却

木造戸建ての場合は、耐用年数が22年のため、築年数がこの機関を過ぎたら減価食客機関は４年です。
購入日が１月から数ヶ月過ぎているような場合は、その分が差し引かれて建物部分を償却していきます。
一年間であれば12/12ですが、８ヶ月であれば8/12が購入年度の償却分です。

リフォーム代も経費にしていきますが、初年度はお客様も入居期間が短いため、経費ばかりかかって赤字になることも考えられます。

個人で赤字としたくない場合は、これらリフォーム代もまとまった金額となる場合は減価償却試算として計上する方法があります。ただ経費として一括計上できるのであれば、そちらのほうが節税効果が出ると考えられますから、このさじ加減は比較検討してください。

戸建一投目の購入の場合で初年度は、特別控除をあまり利用できなくなります。
複数一年起きに購入するなどすると経費が継続的にある状態で節税感がありますが償却期間が４年しかありませんので出口も考えてからの購入がよいでしょう。

税理士任せの大家さんは、これらのことも勉強されておくといいかと思います。

区分マンションの減価償却

鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が47年と長く減価償却期間があるのがメリットです。
その代り管理費・修繕積立金がありますので、思ったほど儲からないのが難しいところです。
これらは経費になります。戸建を賃貸したような場合は、これらの費用が出てきませんので、お客様が退去するときに一度に経費または減価昇格日が発生することがあります。

リフォームも大幅にリフォームしてしまうと収益を圧迫するので、間取り変更などが安易にできませんから購入時に、賃貸で借りてもらえる間取りのものを購入した方がいいですね。
事務所を居住用にしたいと思った場合は、かなりのリフォーム費用がかかってしまうことがあります。

減価償却期間中は、建物の償却期間中を節税できますから節税としての購入には便利です。

リフォームの減価償却

リフォームも20万以内で「資産価値を高めるもの」でなければ経費として計上できます。

これら以外の「資産価値を高めるもの」の場合は、減価償却していきますが、その年に一括計上して赤字となるような場合は減価償却していくことも検討するとよいでしょう。
ただ、これらの判断は最終的には所轄の税務署の判断となります。

税務署に電話または来訪して相談できます。
顧問税理士がいる場合は、相談してお願いしてしまえば簡単ですね。(^_^;)

資産価値を高めるものとして考えられるものは、20万以上を超えるものが対象となります。
ただ、これも曖昧さがありますのでグレー部分はどう考えるか？
これは所轄の税務署次第となります。

主に下のようなものがあります。

• 外壁塗装、屋根塗装、防水処理キッチン、
• トイレ、風呂などの水回り設備
• 間取り変更、畳からフローリングへの変更
• 不動産購入時のリフォーム

参考文献

自分の力だけでは減価償却のやりかたなどがわかりません。
資料を買ったり、税務署に教えて頂いたりしながら決算書を作ります。

税理士さんにお願いするのもいいですが、自分で最低限の会計内容を理解していないと節税は難しいと思います。

資料で不明点の全てを賄うことは難しいですが、知っておいたほうがいい内容もあるので勉強になると思います。

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